Введение в развитие территорий
Знакомство с кейсом, выбор трека, паспорт объекта и протокол проверки результатов ИИ.
📍 Объект курса — склад на ул. Суворова, 52а
Все практические задания в курсе — по этому объекту, искать свой не нужно. Он один для обоих треков.
| Кадастровый номер | 61:44:0040713:43 |
| Адрес | Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, ул. Суворова, д. 52а |
| Тип | Объект капитального строительства (ОКС) |
| Наименование | Склад |
| Статус | Активный, есть зарегистрированные права |
О чём встреча
- ✓Жизненный цикл объекта: от заброшенного здания к продукту
- ✓Разбор кейса креативного кластера «C52» (готовый кейс — объект выбирать не нужно)
- ✓Рабочая цепочка курса: ПЗЗ и контекст → HBU и площади → визуализация → итоговый документ → защита
- ✓Состав итоговых артефактов и формат обучения на платформе ai2arch.ru
Что изучаем
- ✓Роли архитектора и девелопера в проекте редевелопмента
- ✓Различия треков А и Б — выберите свой (на защите оба трека показывают результат своей роли)
- ✓Требования к объекту; состав паспорта объекта и рабочая гипотеза
ТРЕК АПроектировщик
Вы собираете архитектурно-визуальное исследование: контекст места, смыслы, адаптация здания с сохранением конструктива.
ТРЕК БДевелопер / инвестор
Вы собираете инвестиционный концепт-паспорт: рынок, продукт, расчёты, тизер.
📝 Задание №1. Паспорт объекта
Паспорт объекта на одной странице с рабочей гипотезой + практикум по поиску ошибки языковой модели в ответе по ПЗЗ (тема 0.3). Задание входит в список «любые 3 из заданий 1–4».
Что изучаем
- ✓Типовые ошибки языковых моделей: выдуманные нормы, «плавающие» цифры, уверенный тон при неверном ответе
- ✓Правило курса: источник на каждую цифру и норму
- ✓RAG-связка для документов (расширенный контур): как загрузить базу PDF (ПЗЗ, СП, градрегламенты) в NotebookLM / Claude Projects для поиска ограничений без галлюцинаций
- ✓Сверка ответа по первоисточнику на примере ПЗЗ и экспресс Due Diligence по НСПД
- ✓Суммы и площади считаются формулами в таблице — не в окне чата
Практикум
Найдите ошибку языковой модели в готовом ответе по ПЗЗ и подтвердите находку ссылкой на пункт первоисточника. Результат входит в задание №1.
🤖 Ответ модели (с ошибкой)
Участок с кадастровым номером 61:44:0040713:43, расположенный по адресу г. Ростов-на-Дону, ул. Суворова, д. 52а, находится в границах территориальной зоны Ц-1 (зона многофункциональной общественно-деловой застройки). В соответствии с действующими Правилами землепользования и застройки города Ростова-на-Дону, для данной зоны предусмотрены гибкие возможности редевелопмента коммерческих объектов. Разрешённое использование допускает размещение объектов делового управления, торговли и складов (без крупногабаритного транспорта). Максимальная высота объектов капитального строительства ограничена 24 метрами. При этом максимальный процент застройки в границах земельного участка установлен на уровне 85%, что позволяет инвестору максимально эффективно использовать площадь участка при реконструкции существующего здания.
📚 Реальный источник — ПЗЗ г. Ростова-на-Дону, регламент зоны Ц-1
«Предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешённого строительства, реконструкции объектов капитального строительства: […] Максимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка — 60%».
Два контура инструментов
Курс показывает работу в двух контурах. Основной — российские сервисы, доступные без дополнительных условий. Расширенный («максимум») — зарубежные модели с подключением к файлам и таблицам; его показывает преподаватель, а слушатель при желании повторяет сам.
| Этап | Основной контур | Расширенный контур («максимум») |
|---|---|---|
| Нормы, ПЗЗ, анализ текстов | Алиса AI, GigaChat + сверка по НСПД и сводам правил | NotebookLM / Claude Projects (закрытая RAG-база знаний по ПЗЗ и СП без галлюцинаций), Gemini / ChatGPT с загрузкой документов |
| Рынок и окружение | 2ГИС, ЦИАН, Яндекс Карты, Росстат + LLM для сводки | Связка OSM (Overpass) → QGIS → LLM (морфология, графы, дефицит функций), Deep Research в Claude / ChatGPT / Gemini |
| Площади и экономика | Яндекс Таблицы / Excel, формулы | Таблицы + Claude (коннектор) для расчётов и стресс-теста; обзор параметрического массинга и нарезки (Autodesk Forma / Finch 3D / TestFit) |
| Визуализация | Шедеврум, Kandinsky + базовый фотомонтаж | Flux.1 Dev, ComfyUI + ControlNet (жёсткая фиксация конструктива старого здания), Inpainting (точечная замена деталей для серии «до/после»), Midjourney, ChatGPT |
| Сборка документа | Gamma, Notion, Яндекс Документы | Gamma.app / Claude Artifacts: сборка инвест-паспорта и альбома АГР; демонстрация связки с Blender / AutoCAD через MCP |
Сервисы основного контура
Расширенный контур
Данные и справочники
Итог вводного модуля
- ✓Выбран трек (А или Б)
- ✓Паспорт объекта на одной странице с рабочей гипотезой — задание №1
- ✓Найдена ошибка модели в ответе по ПЗЗ, ссылка на пункт первоисточника
- ✓Настроен доступ хотя бы к одному сервису с языковой моделью
Дальше — Модуль 1: контекст территории.
Модуль 1 · Контекст территории →Контекст территории
ПЗЗ и нормативы, рынок и аудитория, продуктовая гипотеза, досье контекста.
Что изучаем
- ✓Загрузка текстов ПЗЗ и нормативных документов в языковую модель и закрытую базу (NotebookLM / Claude)
- ✓Извлечение параметров: виды разрешённого использования (ВРИ), высотность, плотность, охранные ограничения
- ✓Трек А — проверка ограничений реконструкции и СП; Трек Б — быстрый Due Diligence участка до входа в сделку
- ✓Сверка с первоисточником; нормативная карточка объекта
Практика
Извлеките параметры ПЗЗ объекта с помощью языковой модели и заполните нормативную карточку со ссылками на пункты. Самостоятельно: сверьте ответы модели с первоисточником.
Шаблон: нормативная карточка объекта
| Параметр | Значение | Пункт источника | Сверено |
|---|---|---|---|
| Территориальная зона (индекс и наименование) | |||
| Основные виды разрешённого использования (ВРИ) | |||
| Условно разрешённые виды использования | |||
| Вспомогательные виды разрешённого использования | |||
| Мин./макс. площадь земельного участка (м² / га) | |||
| Минимальные отступы от границ участка (м) | |||
| Предельное число этажей / макс. высота зданий (м) | |||
| Максимальный % застройки участка | |||
| Минимальная доля озеленения участка (%) | |||
| Требования к расчётному числу парковочных мест | |||
| ЗОУИТ (СЗЗ, водоохранные зоны, ЛЭП и др.) | |||
| Зоны охраны объектов культурного наследия (ОКН) | |||
| Требования к архитектурно-градостроительному облику (АГО) | |||
| Иные параметры (зависят от конкретного ВРИ) |
«Сверено»: да/нет — заполняется после сопоставления с реальным текстом ПЗЗ, а не со слов модели.
Что изучаем
- ✓Связка ГИС + Парсинг + LLM: выгрузка данных из 2ГИС, ЦИАН и OpenStreetMap (Overpass → QGIS → LLM)
- ✓Трек А (Проектировщик): морфология ткани, пешеходные графы и дефицит городских функций вокруг кейса «C52»
- ✓Трек Б (Девелопер): оцифровка конкурентов и ставок аренды/продажи в таблицу для поиска пустых рыночных ниш
- ✓Профиль аудитории места (2–3 персоны) и правило «три независимых источника на каждый тезис»
Практика
Анализ окружения и конкурентов, профиль аудитории (2–3 персоны). Самостоятельно: сбор данных по рынку — три источника на тезис.
Шаблон: тезис → 3 источника
| Тезис | Источник 1 | Источник 2 | Источник 3 |
|---|---|---|---|
| Напр.: «в районе дефицит коворкингов» | 2ГИС — число точек категории рядом | ЦИАН — ставки аренды офисов/коворкингов поблизости | Росстат / опрос — обоснование спроса |
Правило курса: на каждый количественный тезис — минимум 3 независимых источника.
ТРЕК АПроектировщик
Контекст места, смыслы, метафоры: из чего складывается идентичность объекта и района.
ТРЕК БДевелопер / инвестор
Рыночные тренды и продуктовая гипотеза: что именно строится и для кого.
Результат обоих треков — сформулированная продуктовая гипотеза и сценарии использования. Самостоятельно: доработка гипотезы по замечаниям наставника.
- ✓Структура досье контекста (2–3 страницы)
- ✓Самопроверка по чек-листу
Чек-лист досье — общее (оба трека)
- Указаны адрес и кадастровый номер объекта (61:44:0040713:43)
- Объём 2–3 страницы, без воды и повторов
- На каждый количественный тезис — ссылка на источник
- Нет противоречий с нормативной карточкой (тема 1.1)
ТРЕК АДополнительно
- Контекст места: история, облик, значимые соседи
- Смыслы и метафоры для будущего АГР
- Пешеходные графы и дефицит функций вокруг объекта (тема 1.2)
ТРЕК БДополнительно
- Профиль аудитории (2–3 персоны)
- Конкуренты и ставки аренды/продажи рядом
- Обоснование спроса (Росстат / опрос)
📝 Задание №2. Досье контекста
Досье контекста на 2–3 страницах. Входит в список «любые 3 из заданий 1–4».
Итог модуля: что должно быть готово к началу следующего
Трек А
- ✓Нормативная карточка со ссылками на пункты
- ✓Досье контекста: место, смыслы, метафоры
- ✓Продуктовая гипотеза и сценарии
Трек Б
- ✓Нормативная карточка со ссылками на пункты
- ✓Досье контекста: рынок, аудитория, спрос
- ✓Продуктовая гипотеза и сценарии
Готовое домашнее задание берите с собой на Онлайн-встречу 2 — она пройдёт в чате потока.
Модуль 2 · Функции и экономика →Функции и экономика
HBU, баланс площадей, зонирование (А) либо финансовая модель (Б), встреча 2.
Что изучаем
- ✓Метод наилучшего и наиболее эффективного использования (HBU), четыре теста
- ✓Генерация и оценка 5–7 функциональных сценариев
- ✓Баланс площадей, экспликация в электронной таблице
- ✓Проверка расчётов формулами, а не моделью
Практика: оценка 5–7 сценариев по четырём тестам HBU. Самостоятельно: экспликация и баланс площадей в таблице.
Шаблон: оценка сценариев по 4 тестам HBU
| Сценарий | Физически возможно | Юридически допустимо (ПЗЗ/СП) | Финансово осуществимо | Макс. эффективно | Итог |
|---|---|---|---|---|---|
| 1. | |||||
| 2. | |||||
| 3. |
Добавьте строки до 5–7 сценариев. Отсеките на тестах 1–2 (физически/юридически невозможные) до перехода к экономике.
Шаблон: экспликация и баланс площадей (для выбранного сценария)
| № | Помещение / функция | Площадь, м² | % от общей площади | Комментарий |
|---|---|---|---|---|
| 1 | ||||
| 2 | ||||
| 3 | ||||
| Итого | 100% |
Суммы и проценты считаются формулами в таблице, не вручную и не моделью.
ТРЕК АПроектировщик
Умное зонирование старого корпуса: вписывание 5–7 сценариев (коворкинг, гастрохолл, офисы) в существующую сетку колонн; предпроверка норм (инсоляция, пожарные требования, эвакуация) со ссылками на пункты СП. Обзор генеративного массинга и нарезки (Autodesk Forma / Finch 3D / TestFit).
ТРЕК БДевелопер / инвестор
Динамическая финмодель: доходная база (ставки, загрузка, GLA/GBA), CAPEX и OPEX, окупаемость, NPV и IRR. Связка таблиц с языковой моделью (Claude-коннектор) для быстрой пересборки сценариев.
- ✓Разбор досье слушателей
- ✓Типичные ошибки перехода от HBU к решению
- ✓Ответы на вопросы
- ✓Выдача пакета материалов второй части
ТРЕК АПроектировщик
Обзорно: экономика объекта на одном листе; чтение модели напарника.
ТРЕК БДевелопер / инвестор
Стресс-тест модели («красная команда» на языковой модели), чувствительность, форма реализации и юридический контур.
- ✓Сборка и самопроверка артефакта 2 по карте своего трека
- ✓Доработка по замечаниям наставника
📝 Задание №3. Артефакт 2 (по треку)
Трек А: матрица зонирования + предпроверка норм. Трек Б: базовая финансовая модель. Входит в список «любые 3 из заданий 1–4».
Итог модуля
Трек А
- ✓Баланс площадей и оценка сценариев HBU
- ✓Матрица зонирования с предпроверкой норм
- ✓Экономика объекта на одном листе (обзорно)
Трек Б
- ✓Баланс площадей и оценка сценариев HBU
- ✓Финансовая модель: доходы, CAPEX/OPEX, NPV/IRR
- ✓Стресс-тест модели
Дальше — Модуль 3: визуальная упаковка проекта.
Модуль 3 · Визуальная упаковка →Визуальная упаковка
Мудборд, изображения по треку, тизер или «до/после», сториборд, встреча 3.
- ✓Визуальный язык и референсы; мудборд
- ✓Схема промпта для изображений
- ✓Серия изображений в едином стиле
ТРЕК АПроектировщик
Регенерация без потери геометрии: работа по реальному фото объекта или 3D-болванке. Удержание несущего конструктива, ритма окон и перспективы через связку Flux.1 Dev + ControlNet (Depth / Canny). Точечная замена элементов (витрины, кровля, благоустройство, свет) через Inpainting для сборки честной серии «до/после» на одном ракурсе.
ТРЕК БДевелопер / инвестор
Визуализация под экономику: шаблоны промптов для концепт-иллюстраций под выбранные функции из HBU. Критерии проверки рендеров на «инженерную и финансовую честность» — чтобы картинка в тизере не расходилась с реальными габаритами здания и заложенным CAPEX.
Как устроена связка: 4 шага цифровой реконструкции
Исходник и «рентген здания» (ControlNet Depth + Canny)
Загружаем реальное фото корпуса «C52» или серый скриншот 3D-болванки. Препроцессоры ControlNet снимают с кадра жёсткий чертёж граней (Canny / Lineart) и 3D-карту глубины (Depth). Несущие стены, шаг колонн и габариты оконных проёмов блокируются от изменений.
Ползунок «Свобода архитектора» (ControlNet Strength)
Управляем балансом между точностью конструктива и новой архитектурой: значение 1.0 намертво фиксирует каждый кирпич (меняется только свет и текстура), а диапазон 0.65–0.80 сохраняет объём и проёмы здания, но позволяет аккуратно добавить козырьки, террасы, вывески и озеленение.
Сборка серии «До / После» по алгоритму слоёного пирога
Кадр 0 («До»): исходное фото площадки. Кадр 1 («Капстрой»): прогон через Flux.1 + ControlNet (расчистка кирпича, новые витражи и кровля — визуализация базового CAPEX). Кадр 2 («Продукт и жизнь»): доработка двора и первых этажей через маску Inpainting (летние веранды, малые архитектурные формы, сценарии и люди из Модуля 1).
Промпт по материалам из сметы, а не «абстрактной красоте»
В текстовом задании для Flux.1 указываем конкретные строительные решения, заложенные в таблицу расчётов: тип кирпичной кладки, профиль остекления, покрытие двора и сценарий освещения.
Три способа выполнить практику дома (по вашему контуру)
1. Базовый (без установок)
Грубый фотоколлаж поверх исходного фото + генерация в основном контуре или точечное редактирование по маске (Inpainting) в браузерных ИИ-редакторах.
2. Облачный профи
Работа в веб-интерфейсах с поддержкой Flux.1, ControlNet и кисти Inpainting (Krea.ai, Fal.ai, специализированные Telegram-боты на движке Flux) — без нагрузки на видеокарту.
3. Максимум (ComfyUI)
Запуск готового преднастроенного шаблона нод для ComfyUI: перетащите файл redev_c52_workflow.json в окно программы и подставьте своё фото.
ТРЕК АПроектировщик
Доводка изображений в растровом редакторе, подписи.
ТРЕК БДевелопер / инвестор
Драматургия инвестиционного тизера: структура и текст.
- ✓Трек А: структура архитектурно-визуального исследования
- ✓Трек Б: структура концепт-паспорта и тизера
📝 Задание №4. Артефакт 3 (по треку)
Трек А: серия «до/после» по фото-основе. Трек Б: три концепт-иллюстрации и структура тизера. Входит в список «любые 3 из заданий 1–4».
- ✓Краш-тест согласованности: проверка того, чтобы нарисованные на рендерах конструкции (антресоли, витражи, благоустройство) бились с таблицей CAPEX и нормами СП
- ✓Самопроверка по чек-листу трека; подготовка черновика
- ✓Перекрёстное ревью: отзыв на работу напарника из смежного трека
Итог модуля
- ✓Мудборд и серия изображений в едином стиле
- ✓Артефакт 3 по своему треку
- ✓Сториборд итогового документа
- ✓Самопроверка: изображения, площади и расчёты согласованы
Дальше — последний модуль: сборка итогового документа и защита.
Модуль 4 · Синтез и защита →Синтез и защита
Итоговый документ, видеопитч, Demo Day.
ТРЕК АПроектировщик
Архитектурно-визуальное исследование.
ТРЕК БДевелопер / инвестор
Инвестиционный концепт-паспорт.
📝 Задание №5. Черновик итогового документа и видеопитч (обязательное)
Черновик итогового документа и видеопитч 5 минут. Обязателен для всех — допуск к защите.
Как получить удостоверение
Любые 3 из заданий 1–4
Выбираете сами, какие три сдать.
Задание 5
Обязательно: черновик итогового документа и видеопитч.
Защита
Demo Day — итоговая аттестация.
Остались вопросы по материалу этого раздела?
AI2ARCHЛаборатория проектного интеллекта
чтобы проектировать будущее городов и территорий.